בישראל דיברו בשנים האחרונות על "הצפון החדש", "מטרופולין העמק"

לא מעט שרי ממשלה בכמה וכמה ממשלות בישראל דיברו בשנים האחרונות על "הצפון החדש", "מטרופולין העמק, הגליל והבקעה". דיברו דיברו ובשנתיים האחרונות משהו התחיל לזוז. זה קורה מול העיניים. אתרי בניה ענקים מתרוממים בכל פינה בצפון, אלפי יחידות דיור זולות יחסית, מסילות רכבת העמק פזורות לאורך המסלול, איזורי תעשיה של היי טק ולאו טק, הטבות לתעשיינים, הצע כמעט לא מוגבל – והחגיגה בצפון כאילו אומרת: אנחנו רק בתחילת הקרנבל, הזיקוקים יגיעו בהמשך.

כרמיאל, עפולה, מגדל העמק, טבריה, בתנופת התפתחות חסרת תקדים. נצרת עלית קצת פחות. שרי התחבורה, השיכון האוצר דוחפים לכיוון הביצוע בשטח. הם משחררים לא רק הצהרות, אלא גם תקציבים. בוועידת הגליל האחרונה דובר על הבאתה לאישור של הקמת "מנהלת פיתוח הצפון". כדי שזו תגבש את תכניות בניה והתחבורה מסונכרנות האחת עם השנייה. אבל צריך להודות בפועל מנהלת כזו אם היא קמה ואם לא, עובדת או עובדת לאט, היא לא ממש מטרידה את ראשי העירים – והם פשוט לקחו יוזמה וירדו לשטח. כל אחד מושך לכיוון שלו. והתוצאה: עשרות אלפי יחידות דיור נבנות בשנתיים האחרונות בערים בצפון, וכנראה יבנו עוד כמה עשרות אלפי בעשור הקרוב.

קחו למשל עיר קטנה יחסית, אבל מאד מרכזית בגליל כמו מגדל העמק. יש לה שדה תעופה שקרוב אליה. יש לה תחנת רכבת קרובה מאד, יש בה כמה עשרות אלפי תושבים, יש לה המון ירוק מסביב – וראש עיר בולדוזר כמו אלי ברדה. "הוא משתולל" אומרים התושבים לחיוב "רק כדי לפתח. זה מה שמעניין אותו". במגדל העמק נוצר היום הרושם שלא מחכים לשום שר, לא לכץ, לא לגלנט ואפילו לא לכחלון. המטרה של ברדה היא אחת להכפיל את אוכלוסיית העיר בתוך עשור.

סוגיית יוקר הדיור נמצאת על סדר היום הציבורי והתקשורתי כבר שנתיים, אולי אפילו חצי עשור. המחירים הפכו לבלתי נסבלים וצריך גם להודות תכניות "מע"מ אפס" לא התרוממה ו"מחיר מטרה" כנראה החטיאה את המטרה פרויקט ה"דיור למשתכן" מקרטע, ומחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בכל פינה בארץ. לפי נתוני משרד השיכון כמחצית מהדירות בישראל עולות מעל 1.4 מילון שקלים.

עפולה לא עוצרת. היא רצה לתואר האליפות הערים המתפתחות בצפון. מחירי דירות 4 חדרים בעפולה נעים, בין 700 אלף למיליון שקל. מחיר של דגירת חדר וחצי בתל אביב ושני חדרים בחיפה. בעפולה בשנת 2015 היו 1350 התחלות בניה והיא מדורגת במקום השלישי בארץ אחרי ירושלים ותל אביב.

בימים הקרובים אמור להחתם הסכם לפיו בכל שנה מחמש השנים הבאות יבנו עוד 2000 יחידות דיור בעיר. הבניה בעפולה מתמקדת  בעיקר ברובע יזרעאל בה נבנו עד היום כ 2000 יח"ד ומתוכננות עוד 2500. שכן האיזור הזה הוכרז כאיזור עם רמת פיתוח אקסקלוסיבי. גם בעיר התחתית בעיקר בדרום העיר אתרי בניה רבים. כמו כן החלה השנה בעפולה הבניה בצפון העיר בו מתוכננות להיבנות 2900 יח"ד בתוכן 337 הדירות של פרויקט משרד השיכון של "מחיר למשתכן".

מגדל העמק קטנה יותר באוכלוסייתה. היא אחת הערים היחידות שעדיין ניתן למצוא בה דירות במחיר 'שפוי' שנע בין 750-850 אלף שקלים. אבל רק על הנייר. הסיבה אין דירה אחת פנויה כל הפרויקטים מכורים מראש והכל מהסיבה שסטנדרט הבנייה גבוה מאד. העיר הפכה למרכז תעסוקה אזורי, עם אחוז אבטלה מהנמוכים בארץ, מערכת חינוך מובילה (מקום ראשון מבין ערי גליל-עמקים באחוזי זכאות לבגרות), דרכי גישה ותחבורה איכותיים הכוללים קירבה לכביש 6, תחנת רכבת חדשה ומסתבר שואלה סיבות מספיק טובות לנהירה של זוגות צעירים עם המשפחות. בניגוד למגדל העמק, בעפולה ההיצע הוא עצום ויש סחורה על המדפים כי התכונית הרב שנתית לפיתוח כ-15,000 דירות על פי ההערכות בחמש שנים, לא גורמת לאנשים להיבהל ולחשוב שלהם לא יישאר.

במערב הצפוני, בטבריה למשל שרכבת העמק לא תעבור בסמוך אליה, אבל מסילת רכבת תונח עד 2025,כך מקווים, גם לא עוצרים. העיר שנרדמה בשלושה העשורים האחרונים ותנופת הפיתוח הייתה ממנה והלאה מתעוררת לחיים. עיר עם צביון דתי, אבל עדיין עיר קייט לכל דבר וענין. עיר שעשויה להפוך בתוך שלוש שנים לסמל ההתפתחות הצפונית.

מחירי הדירות בטבריה לדירת 4 חדרים בממוצע כ-687 אלף ₪ עד 881 אלף לדירה חדשה מקבל. בניגוד לערים כמו עפולה, מגדל העמק, נצרת עלית וכרמיאל, התשואה לדירות בהשקעה בטבריה בין הגבוהות בארץ – והיא נעה בין 6-9 אחוזים בהתאמה, וע"פ נתוני השמאים צפויים מחירי הדירות בטבריה לזנק בשיעור של בין 8-12%.

טבריה נמצאת לקראת ביצוע הסכם גג בהיקף של 7000 יחידות דיור מול משרדי האוצר והשיכון. היא ממוקמת במקום השלישי בשנה החולפת, עם התחלות בנייה. בכל הנוגע לתעסוקה לחלק מהתושבים יש לא מעט השגות בנוגע להצע.

טבריה עסוקה יותר בקליטת עולים חדשים – והיא משקיעה בכך משאבים עצומים כמו למשל ליווי העולה הבודד שמגיע לעיר לאורך זמן רב וככל שיידרש. בעיר 47.000 תושבים, היעד 60.000 תושבים עד שנת 2025.  "העיר נמצאת בתנופת פיתוח ובניה בקצב שמקביל לכל אורך -15 השנים האחרונות" אמר השבוע ראש העיר יוסי בן דוד. "ההשקעה מתבצעת לא רק בשכונות החדשות אלא גם בשכונות הוותיקות. בתשתיות, בסלילת כבישים חדשים, כיכרות, החלפת מערך התאורה בעיר לתאורת לד חדשה. תנופת הפיתוח כוללת גם הקמת בתי מלון חדשים, פיתוח רצועות חוף ציבוריות ופרויקטים נוספים בתחום אזורי התיירות".

חיבור העיר לרכבת ב- 2025 תקפיץ את טבריה שנחשבה לאחת מבירות התיירות שלנו עד לפני שני עשורים למקום הטבעי שלה טוענים זקני העיר. אגב ממוצע הלינות של 2.4 מיליון בשנה, למעשה מהווה את חדר השינה הגדול ביותר בצפון, השאיפה להגיע ל 3 מליון לינות בשנה.

כרמיאל לא עיר תיירות, אבל עדיין נחשבת לעיר חדשה יחסית – והיא סיפור אחר לגמרי. היא רחוקה ממסלול רכבת העמק ההיסטורית אבל בעוד כשנה תגיע מסילת הרכבת מכיוון עכו נהריה, לעיר וזו סוג של רעידת אדמה. בכרמיאל כיום יש 351 התחלות בנייה בסך הכל בהשוואה למגדל העמק ועפולה זה לא באותה ליגה. תוכנית חמש שנתית מדברת על הקמת שכונה חדשה – "רמת נבון" עם כ- 3,000 יח"ד כולל פרויקט מחיר למשתכן ולטווחה היותר ארוך יש תוכנית לבניית 8,000 יח"ד.

בכרמיאל מדברים על אבטלה בדומה לממוצע הארצי- 5.5 אחוז. מחיר הדירות יקרים יחסית לעפולה נצרת מגדל העמק וטבריה והן נעות ל ל-4 חדרים בין מיליון ₪ ל- 1.8 מיליון. במסגרת מחיר למשתכן דירת 4 חדרים עתידה להימכר בכ- 900,000 ₪ . בניגוד לעפולה ומגדל העמק, בכרמיאל כמו בטבריה גידול האוכלוסייה בעשור הקרוב אמור לנוע סביב 25 אחוזים בלבד כשכיום מונה אוכלוסיית העיר כ- 53,000 תושבים.

"בעוד כשנה מהיום תגיע נסיעה מתל אביב לכרמיאל ברכבת תימשך כשעה ורבע" אמר ראש העיר עדי אלדר. "כביש 6 מתקדם לכיווננו ועתיד להגיע בשנים הקרובות למחלף סומך. ברגע ששני הדברים האלה יתרחשו בפועל לצד מערכת חינוך מצוינת תהפוך כרמיאל לעיר האטרקטיבית ביותר בצפון".

אבל לפני שנחזור להתפתחות המטאורית נעצור רגע בנצרת עלית, עיר שעסוקה בבחירות חדשות, בהרשעות של ראשי ערים, בערעור, במאבקים אין סופיים, בהאשמות והדבר משפיע. זו עיר שסועה כבר כמה שנים טובות ולכן לא ניכרת שם תנופת פיתוח, אפילו הפניה שלנו אליהם לקבל נתונים זכתה לתגובה צוננת "אין מי שיתן.לי אין עם מי לדבר. צריך לפנות למשרד הבינוי. אנחנו מש לא עוסקים בזה כרגע". אמרה לנו הדוברת. ובתגובה רשמית ציינה: בנצרת עילית מוקמת בימים אלה שכונה חדשה-הר יונה ג' ומתוכננת שכונה נוספת הר יונה ד שמיועדת לאכלס זוגות צעירים בני העיר. סה"כ מתוכננים להיבנות בעיר למעלה מ- 1000 יחידות דיור חדשות בתוך שנתיים. הנתונים המדויקים מצויים במשרד השיכון"

ועכשיו לחלק הנעים ובואו נחזור לרגע אחד למגדל העמק. העיר הכי מסקרנת היום בצפון בגלל זמינותה לכל הערים בצפון, ובעיקר הקרבה לחיפה ועכשיו לרכבת העמק. היא ממוקמת מרחק של כ-35 דקות נסיעה מחיפה וכשעה ורבע מתל אביב. הנקודה הצפונית של כביש 6, מחלף עין תות, נמצאת במרחק נסיעה של 15-20 דקות מעפולה מגדל העמק ונצרת.

בסוף שנה זו מתוכננת לפעול רכבת העמק מחיפה לעפולה ולבית שאן. רכבת העמק מקימה תחנה בסמוך מאד למגדל העמק שתקרא תחנת "מגדל העמק-כפר ברוך". הרשות מתכננת להקים מערך היסעים לתחנת רכבת העמק באמצעות רכבל ותחבורה ציבורית כפרויקט ראשון במעלה. "דרך הנגשת התחבורה הציבורית לצעירים ולתושבים נביא לכאן המונים ונגדיל את העיר" הבהיר ברדה.

מגדל העמק עוברת מהפכה תחבורתית ובעפולה למשל לא מסתפקים בעובדה שרכבת העמק עוברת דרך העיר ויודעים כי המפתח הוא תעסוקה. ראש העיר מודעים לעבודה כי היעד של הכפלת אוכלוסיית בעשור אחד דורשת הקמת מתחמי תעסוקה עצומים. כרגע זה לא המצב  ואחוז האבטלה בעיר עומד כיום על כ 6.5 אחוזים.

תחום התעסוקה נחשב לשיקול המרכזי בכל תכנית פיתוח אם במתחמי הייטק תעשיה או בבניה המונית. זוגות צעירים שבאים לאזורים כמו עפולה ומגדל העמק ונוטשים את הערים הגדולות יודעים כי דירה ניתן יהיה למצוא במחיר סביר, אבל עבודה והשינוע למקום העבודה יכול לייקר את כל העסק.

מגדל העמק שזכתה לכינוי "עמק הסיליקון הצפוני" נחשבת כיום לעיר מובילה וכמרכז תעסוקה אזורי המספק תעסוקה לאלפי עובדים בגליל ומציגה נתוני אבטלה מהנמוכים בארץ. בעיר קיימים שלושה פארקי תעשייה בהם קריית היי-טק משגשגת ברמת גבריאל.

יתרון נוסף שנלקח בחשבון בעת העתקת מגורים ורכישת דירה חדשה הוא מיקום העיר ויופייה. כרמיאל בגליל המערבי, נצרת בגליל, מגדל העמק המוקפת חורש טבעי ושטחים ירוקים ופתוחים ובכל הערים הללו המקדם הזה עובד טוב. צריך לומר בצפון כמעט שליש משטחה של כל עיר מכיל מדשאות. בכרמיאל ומגדל העמק הדבר בולט מאד.

"אני לא מופתע מהנתונים ומהתנופה שהעיר נמצאת בה", הדגיש ראש עירית מגדל העמק אלי ברדה "המיקום של מגדל העמק על שלוחת הרי נצרת ולמרגלות עמק יזרעאל לצד מערכת חינוך איכותית, אזורי תעשיה ותעסוקה ומחירי דיור אטרקטיביים הם מנועי צמיחה ומנופים לתנופת הפיתוח והבנייה במגדל העמק".

צריך לומר גם נהריה, עכו, מעלות-תרשיחא, קריית שמונה, צפת נמצאות בסוג של תנופה. גם שם תנופת הבניה היא גדולה אבל אין להשוות אותה לתנופה של הערים הקרובות יותר למרכז ואלה שרכבת העמק שתחל לפעול בינואר הקרוב ותוביל כל אדם במשך שעה וחצי לכל היותר מבית שאן לתל אביב, זוכות ליותר התעניינות, לפחות כך עולה ממספר התחלות הבניה.

בעפולה  למשל רשומים כיום כ- 49000 תושבים ותוכנית הרשמית צפויה להכפיל את כמות התושבים בעשור הקרוב. במגדל העמק נושא הכפלת האוכלוסייה הוא תוכנית אסטרטגית וזו הסיבה למאבק הקשה שניהלה הרשות במשך למעלה מעשור על הרחבת שטחה המוניציפלי של העיר שכללו 3 וועדות חקירת גבולות מוניציפליים. בסופו של המאבק הצליח ברדה להגדיל את שיטחה המוניציפלי של העיר ב-1,500 דונמים ובעקבות זאת הוכנו שתי תכוניות לבניית כ-5,000 יחידות דיור שצפויות להגדיל את מספר בתי האב בעיר ולהכפיל את אוכלוסייתה ל-50 אלף תושבים.

אז נכון יש ערים רדומות ויש ערים שהבניה בהם לא ממש דוהרת, כי אין בניה לגובה בצורה מתוכננת כמו בחלק מהכפרים הערבים. יש ערים שראשי הערים שלהם עסוקים בהישרדות ויש את אלה שבכל ערב מחכים לבוקר שלמחרת כדי לדחוף פרויקטים. הצפון שלא כמו הנגב אמור להכפיל את כמות האוכלוסייה שלו בתוך עשור ולהפוך לדבר מאד משמעותי בכלכלת ישראל ובחיזוקה הדמוגרפי על פני השטח.